Lebanon's Real Estate Sector Report

Credit Libanais Publishes a Research Paper on Lebanon’s Real Estate Sector and its Future Prospects

 

Throughout the second half of the past decade, the Lebanese real estate sector has been living a fairy tale journey with real estate prices rising frantically at a time of a global economic downturn added dramatic crashes in real estate prices regionally and abroad. In addition, the real estate sector was considered as a cash cow for the Lebanese economy, attracting billions of dollars in investments and fueling economic growth. In this context, Foreign Direct Investments (FDIs) to the Lebanese real estate (mainly construction) and residential sectors surged from $1.65 billion in the year 2006 to an estimated $3.47 billion in the year 2010. This rosy picture turned bleak, however, with the onset of the year 2011 and this on the back of a plethora of destabilizing factors including the governmental void during the first half of the year coupled with the strained regional political situation stemming from the Arab Spring, the repercussions of which are still precipitating until today. As a result, demand for real estate property waned (with an average vacancy rate of 51.03% for new apartments across the Beirut, Metn, Baabda, Kesserwen, and Aley regions) with real estate transactions slowing dramatically and prices in general stagnating, halting as such a five-year rapid acceleration spree. Moreover, the exorbitant rise in prices created new shifts in consumer preferences, crowding out middle-income homebuyers of the capital Beirut to its suburbs and towards the more affordable smaller flats. This is further validated by statistics showing that Beirut ranked 8th among 385 cities worldwide in terms of its House Price to Income Ratio, and which measures the ratio of median house prices to median familial disposable incomes expressed as years of income, with an index value of 31.44 years for the year 2012.

On their end, real estate developers, and after starting to feel the pinch of the downturn in the real estate sector, catered for the new preferences of homebuyers by supplying smaller apartments in an endeavor to increase their turnover rates at the expense of slicing their profit margins. This is validated by the increase in the share of newly licensed relatively small residential apartments (area between 100 square meters “sqm” and 150 sqm) from 26.31% of total newly licensed residential apartments in the year 2009 to 37.93% in the year 2010 and 45.98% in the year 2011. On the other hand, the share of newly licensed mid-sized residential apartments (area between 151 sqm and 200 sqm) and newly licensed large residential apartments (area > 200 sqm) fell from 28.37% and 23.15% in the year 2009 to 27.17% and 19.21% in 2010 and 22.79% and 14.13% in the year 2011 respectively.

Residential rental prices failed, however, to mimic the rally in real estate prices during the 2006-2010 period, as customers favor home ownership over rental, amid the availability of various lending products that facilitate home-buying for low to middle-income families. In this perspective, rental yields (annual rent relative to house price) fell from 7.46% in the year 2007 to 3.30% in the year 2010 before notching up to 4.65% in the year 2011 at a time when real estate prices stabilized.

As far as the short-term outlook of the sector is concerned, we expect prices to remain sticky on the downside, hovering more or less around their current levels, with the bargaining power clearly shifting from suppliers to consumers.

Find out more in the attached Credit Libanais Lebanese Real Estate Sector research publication. You may also directly access other Credit Libanais' economic research reports on our website

بنك الإعتماد اللبناني ينشر تقرير حول القطاع العقاري في لبنان وآفاقه المستقبليّة

سجّل القطاع العقاري اللبناني أداءً مبهراً خلال النصف الثاني من العقد الماضي، مع إرتفاع الأسعار بشكل ملفت و ذلك تزامناً مع تباطؤ الإقتصاد العالمي و تدهور أسعار العقارات إقليميّاً و عالميّاً. وبالإضافة إلى ذلك، شكّل القطاع العقاري قاطرة أساسيّة للإقتصاد اللبناني، مع جذبه إستثمارات خارجيّة بمليارات الدولارات وتحفيزه النموّ الإقتصادي. في هذا السياق إرتفع حجم الإستثمارات الخارجيّة المباشرة في القطاع العقاري من 1.65 مليار د.أ. في العام 2006 إلى حوالي 3.47 مليار د.أ. في العام 2010. إلاّ أنّ بداية العام 2011 شهدت تحوّلاً ملحوظاً في أداء القطاع العقاري و ذلك على أثر مجموعة من العوامل المزعزعة للإستقرار أبرزها الفراغ الحكومي خلال النصف الأول من العام إضافة إلى الوضع السياسي المتوتّر الناجم عن الربيع العربي، و الذي ما زالت تداعياته  تؤثّر على الإقتصاد اللبناني حتى يومنا هذا. نتيجة لذلك، تراجع الطلب على العقارات (مع متوسّط ​​نسبة شغور بلغ 51.03% للشقق الجديدة في مناطق بيروت و المتن و بعبدا و كسروان و عاليه) ترجم من خلال إنخفاض في المعاملات العقاريّة بشكل ملحوظ في حين بقيت الأسعار مستقرّة بشكل عام لتنهي بذلك فورة دامت لمدّة خمس سنوات. علاوة على ذلك، أدّى الإرتفاع الكبير في الأسعار إلى تحوّلات في أذواق المستهلكين الذين اتّجهوا نحو الشقق الصغيرة و المتوسطة الحجم خارج نطاق العاصمة بيروت. في هذا السياق إحتلّت بيروت المرتبة الثامنة من أصل 385 مدينة حول العالم لجهّة متوسّط أسعار المنازل من متوسّط الدخل العائلي و الذي بلغ 31.44 سنة خلال العام 2012.

كما شهد السوق العقاري في لبنان تحولاًَ تدريجيّاً من قبل المطوّرين العقاريين نحو بناء شقق أصغر حجماً تلبيةً لأذواق المستهلكين في ظلّ الغلاء غير المسبوق في الأسعار العقاريّة. و بالتفاصيل، إرتفعت حصّة رخص الشقق الصغيرة الحجم (مساحة ما بين 100 متر مربّع و 150 متر مربّع) من إجمالي رخص الوحدات السكنيّة الجديدة من 26.31% في العام 2009 إلى 37.93% في العام 2010 و45.98% في العام 2011. من ناحية أخرى، تراجعت حصّة رخص الشقق المتوسّطة الحجم (مساحة ما بين 151 متر مربّع و200 متر مربّع) والشقق الكبيرة (مساحة أكبر من 200 متر مربّع) من 28.37% و23.15% في العام 2009 إلى 27.17% و19.21% في العام 2010 و 22.79% و 14.13% في العام 2011 بالتتالي.

و يجدر الذكر بأنّ الإرتفاع الجنوني في أسعار العقارات لم يواكبه أي إرتفاع يذكر في أسعار الإيجارات و ذلك بسبب توفّر مروحة من القروض السكنيّة المخصّصة للعائلات الفقيرة و المتوسّطة الدخل و سلسلة التحفيزات التي أطلقها مصرف لبنان بهدف توظيف السيولة العالية لدى القطاع المصرفي اللبناني. و ينعكس ذلك من خلال إنخفاض مردود الإيجارات (نسبة الإيجار السنوي إلى سعر المنزل)  من 7.46% في العام 2007 إلى 3.30% في العام 2010 قبل أن يرتفع مجدّداً إلى 4.65% في العام 2011 في ظلّ ركود أسعار العقارات.

أمّا بالنسبة  لآفاق القطاع العقاري فإنّنا لا نتوقّع أي هبوط في الأسعار بشكل عام على المدى القريب إلاّ أنّ هامش المفاوضة عند المستهلكين أصبح أقوى الأمر الذي يخوّلهم الحصول على بعض الحسومات.

للمزيد من المعلومات، تجدون ربطاً التقرير المفصّل حول القطاع العقاري في لبنان والمنظّم من قبل دائرة الأبحاث الإقتصاديّة في بنك الإعتماد اللبناني. كما يمكنكم الإستحصال على التقارير الإقتصاديّة الأخرى المنظّمة من دائرة الأبحاث الإقتصاديّة على موقعنا الإلكتروني