Credit Libanais Publishes a Research Paper on
Lebanon’s Real Estate Sector and its Future Prospects
Throughout
the second half of the past decade, the Lebanese real estate sector has
been living a fairy tale journey with real
estate prices rising frantically at a time of a global economic
downturn added dramatic crashes in real estate prices regionally and
abroad. In addition, the real estate sector was considered as a cash cow
for the Lebanese economy, attracting billions of dollars
in investments and fueling economic growth. In this context, Foreign
Direct Investments (FDIs) to the Lebanese real estate (mainly
construction) and residential sectors surged from $1.65 billion in the
year 2006 to an estimated $3.47 billion in the year 2010.
This rosy picture turned bleak, however, with the onset of the year
2011 and this on the back of a plethora of destabilizing factors
including the governmental void during the first half of the year
coupled with the strained regional political situation stemming
from the Arab Spring, the repercussions of which are still
precipitating until today. As a result, demand for real estate property
waned (with an average vacancy rate of 51.03% for new apartments across
the Beirut, Metn, Baabda, Kesserwen, and Aley regions)
with real estate transactions slowing dramatically and prices in
general stagnating, halting as such a five-year rapid acceleration
spree. Moreover, the exorbitant rise in prices created new shifts in
consumer preferences, crowding out middle-income homebuyers
of the capital Beirut to its suburbs and towards the more affordable
smaller flats. This is further validated by statistics showing that
Beirut ranked 8th among 385 cities worldwide in terms of its House Price
to Income Ratio, and which measures the ratio
of median house prices to median familial disposable incomes expressed
as years of income, with an index value of 31.44 years for the year
2012.
On
their end, real estate developers, and after starting to feel the pinch
of the downturn in the real estate sector, catered
for the new preferences of homebuyers by supplying smaller apartments
in an endeavor to increase their turnover rates at the expense of
slicing their profit margins. This is validated by the increase in the
share of newly licensed relatively small residential
apartments (area between 100 square meters “sqm” and 150 sqm) from
26.31% of total newly licensed residential apartments in the year 2009
to 37.93% in the year 2010 and 45.98% in the year 2011. On the other
hand, the share of newly licensed mid-sized residential
apartments (area between 151 sqm and 200 sqm) and newly licensed large
residential apartments (area > 200 sqm) fell from 28.37% and 23.15%
in the year 2009 to 27.17% and 19.21% in 2010 and 22.79% and 14.13% in
the year 2011 respectively.
Residential
rental prices failed, however, to mimic the rally in real estate prices
during the 2006-2010 period, as customers
favor home ownership over rental, amid the availability of various
lending products that facilitate home-buying for low to middle-income
families. In this perspective, rental yields (annual rent relative to
house price) fell from 7.46% in the year 2007 to
3.30% in the year 2010 before notching up to 4.65% in the year 2011 at a
time when real estate prices stabilized.
As far as the short-term outlook of the sector is concerned, we expect prices to remain sticky on the downside, hovering more
or less around their current levels, with the bargaining power clearly shifting from suppliers to consumers.
Find out more in the attached
Credit Libanais Lebanese Real Estate Sector research publication. You may also directly access other Credit Libanais' economic research reports on our website
بنك الإعتماد اللبناني ينشر تقرير حول
القطاع العقاري في لبنان وآفاقه المستقبليّة
سجّل
القطاع العقاري اللبناني أداءً مبهراً خلال النصف الثاني من العقد الماضي،
مع إرتفاع الأسعار بشكل ملفت و ذلك تزامناً مع تباطؤ الإقتصاد العالمي و
تدهور أسعار
العقارات إقليميّاً و عالميّاً. وبالإضافة إلى ذلك، شكّل القطاع العقاري
قاطرة أساسيّة للإقتصاد اللبناني، مع جذبه إستثمارات خارجيّة بمليارات
الدولارات وتحفيزه النموّ الإقتصادي. في هذا السياق إرتفع حجم الإستثمارات
الخارجيّة المباشرة في القطاع العقاري من
1.65
مليار د.أ. في العام
2006
إلى حوالي 3.47
مليار د.أ. في العام
2010.
إلاّ أنّ بداية العام 2011
شهدت تحوّلاً ملحوظاً في أداء القطاع العقاري و ذلك على أثر مجموعة من
العوامل المزعزعة للإستقرار أبرزها الفراغ الحكومي خلال النصف الأول من
العام إضافة إلى الوضع السياسي المتوتّر الناجم عن الربيع العربي، و الذي
ما زالت تداعياته تؤثّر على الإقتصاد اللبناني حتى
يومنا هذا. نتيجة لذلك، تراجع الطلب على العقارات (مع متوسّط نسبة
شغور بلغ 51.03%
للشقق الجديدة في مناطق بيروت و المتن و بعبدا و كسروان و عاليه) ترجم من
خلال إنخفاض في المعاملات العقاريّة بشكل ملحوظ في حين بقيت الأسعار
مستقرّة بشكل عام لتنهي بذلك فورة دامت لمدّة خمس سنوات. علاوة على ذلك،
أدّى الإرتفاع الكبير في الأسعار إلى تحوّلات في أذواق
المستهلكين الذين اتّجهوا نحو الشقق الصغيرة و المتوسطة الحجم خارج نطاق
العاصمة بيروت. في هذا السياق إحتلّت بيروت المرتبة الثامنة من أصل
385
مدينة حول العالم لجهّة متوسّط أسعار المنازل من متوسّط الدخل العائلي و الذي بلغ
31.44
سنة خلال العام 2012.
كما
شهد السوق العقاري في لبنان تحولاًَ تدريجيّاً من قبل المطوّرين العقاريين
نحو بناء شقق أصغر حجماً تلبيةً لأذواق المستهلكين في ظلّ الغلاء غير
المسبوق في الأسعار
العقاريّة. و بالتفاصيل، إرتفعت حصّة رخص الشقق الصغيرة الحجم (مساحة ما
بين
100
متر مربّع و
150
متر مربّع) من إجمالي رخص الوحدات السكنيّة الجديدة من
26.31%
في العام 2009
إلى
37.93%
في العام 2010
و45.98%
في العام 2011.
من ناحية أخرى، تراجعت حصّة رخص الشقق المتوسّطة الحجم (مساحة ما بين 151
متر مربّع و200
متر مربّع) والشقق الكبيرة (مساحة أكبر من
200
متر مربّع) من
28.37%
و23.15%
في العام 2009
إلى
27.17%
و19.21%
في العام 2010
و
22.79%
و 14.13%
في العام 2011
بالتتالي.
و
يجدر الذكر بأنّ الإرتفاع الجنوني في أسعار العقارات لم يواكبه أي إرتفاع
يذكر في أسعار الإيجارات و ذلك بسبب توفّر مروحة من القروض السكنيّة
المخصّصة للعائلات الفقيرة
و المتوسّطة الدخل و سلسلة التحفيزات التي أطلقها مصرف لبنان بهدف توظيف
السيولة العالية لدى القطاع المصرفي اللبناني. و ينعكس ذلك من خلال إنخفاض
مردود الإيجارات (نسبة الإيجار السنوي إلى سعر المنزل)
من
7.46%
في العام 2007
إلى 3.30%
في العام 2010
قبل أن يرتفع مجدّداً إلى 4.65%
في العام 2011
في ظلّ ركود أسعار العقارات.
أمّا
بالنسبة لآفاق القطاع العقاري فإنّنا لا نتوقّع أي هبوط في الأسعار بشكل
عام على المدى القريب إلاّ أنّ هامش المفاوضة عند المستهلكين أصبح أقوى
الأمر الذي يخوّلهم
الحصول على بعض الحسومات.
للمزيد من المعلومات، تجدون ربطاً
التقرير المفصّل حول القطاع العقاري في لبنان والمنظّم من قبل دائرة الأبحاث الإقتصاديّة في بنك الإعتماد اللبناني. كما يمكنكم الإستحصال على التقارير الإقتصاديّة الأخرى المنظّمة من دائرة الأبحاث الإقتصاديّة على موقعنا الإلكتروني
